土地選びで家が決まる!?土地選びのコツ

注文住宅での家づくり、まずは土地探しから…という方も多いはず。土地も広さや形、立地などによって価格は大きく異なります。

 

建物と同じく土地も高額なので、土地選びで失敗はしたくないですよね。不動産屋や建築会社を巡って土地情報を集めたり、なかなか手間もかかります。

 

土地選び…本当に難しいです。実は、土地の形状によっては法的な規制がかかる場合があるため、土地を買ったはいいけど希望の大きさの家を建てられなかった…という例も。

 

土地代の相場はどれくらい?どうやって土地探しをすればいいの?

 

そんな疑問を解決できるよう、土地選びで失敗しないための知っておいてほしい情報をまとめました!

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エリア別土地費用の相場

注文住宅を土地探しから行う場合、どれくらいの費用がかかるのか、エリア別に土地代の相場をまとめました!

都道府県 坪単価の平均価格 全国順位
北海道 11万1459円 34位
青森県 6万5924円 46位
岩手県 9万2896円 38位
秋田県 5万4658円 47位
宮城県 27万7118円 12位
山形県 8万0374円 45位
福島県 8万9842円 41位
山梨県 9万0381円 40位
長野県 10万9353円 35位
新潟県 11万7735円 33位
富山県 14万5213円 22位
石川県 20万6811円 15位
福井県 13万0249円 28位
東京都 314万1434円 1位
神奈川県 87万9648円 3位
千葉県 31万7180円 9位
埼玉県 45万6018円 7位
茨城県 12万2785円 30位
栃木県 13万1135円 27位
群馬県 12万2636円 31位
愛知県 64万1859円 5位
静岡県 27万7866円 11位
岐阜県 15万0627円 19位
三重県 12万5606円 29位
大阪府 103万9512円 2位
兵庫県 45万6463円 6位
京都府 65万1561円 4位
滋賀県 18万1473円 16位
奈良県 23万6218円 14位
和歌山県 14万8095円 21位
岡山県 14万9785円 20位
広島県 30万9139円 10位
鳥取県 8万2281円 43位
島根県 8万0826円 44位
山口県 9万6067円 37位
愛媛県 16万3248円 18位
香川県 13万2877円 26位
高知県 14万0343円 23位
徳島県 12万2509円 32位
福岡県 34万7859円 8位
佐賀県 8万5337円 42位
長崎県 13万8605円 24位
熊本県 16万6130円 17位
大分県 10万6640円 36位
宮崎県 9万2896円 39位
鹿児島県 13万5654円 25位
沖縄県 25万3390円 13位

※相場価格はあくまで平均値ですので、市街地なのか郊外なのかによって実際の価格は異なります。
※平成30年度の相場価格です。

 

坪単価の最高額は東京都で、大阪府、神奈川県、京都府、愛知県と続きます。やはり首都圏と地方都市は地価が高く、47都道府県のうち半数以上が前年比で地価が上昇しています。

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土地選びの4つのポイント

土地選びはどこの建築会社で家を建てるのかと同じくらい重要です。土地は子供や孫たちまで世代を越えて残っていく財産なので、後悔のないようにしたいですよね。

 

土地選びに必要なのは、情報を取り寄せるだけではなく「実際に住むイメージを持って土地を見ること」です。土地選びに失敗しないために実践してほしい4つのポイントをご紹介します!

土地を見に行く際は朝・昼・夕・晩すべて見に行く

気になる土地を見に行くときは、必ず朝・昼・夕・晩すべての時間帯に行きましょう。だいたいの人は昼間の明るい時間にしか見に行きませんが、実は朝と夜こそ重要なんです。

 

実際にあった話ですが、メイン通りから1本入った道の土地を買った方がおり、昼間に見に行ったときは車の交通量も多くなく静かでいい土地だなという感想でした。しかし、朝と夕方の通勤ラッシュの時間帯はひどいもので、前面道路は右折のショートカットに使われており家の前を車がびゅんびゅん走っていました。

 

このように、昼間はよく見えてもそれ以外の時間帯では問題があるかもしれません。

 

これも実際にあった話で、気に入った土地があり契約をする気満々。しかし暗くなってから見に行ってみたら、街灯が少なくて真っ暗だったということも。昼間は緑があっていいと思っていた公園も、夜には少し不気味な雰囲気…。お子さんが娘さんということもあり、結局違う土地を探すことになりました。

 

いいなと思う土地があってもすぐに契約するのではなく、いろんな時間帯に見てみることが大切です!

 

周辺施設をチェックする

周辺施設が充実しているかどうかも土地選びの重要なポイントです。最寄駅からの徒歩圏内で探そうという方は多いですが、駅ばかりに気を取られてはいけません。保育園や小学校が近くにあるか、子どもが遊べる場所があるかなども重要です。

 

また、バスを使うならバスの最終時刻もチェックしておきましょう。駅からは遠いがバスがあるからと考えて郊外の土地を買ったが、バスの最終時刻が早すぎて不便だという話もよく聞きます。

 

他にもスーパーや薬局などの日常的に使うお店や、不良の溜まり場になっているような場所が近くにないかどうかも確かめておくといいでしょう。

 

建築会社に相談にいく

土地は買ったら終わりではありません。家を建てるためには、地盤がしっかりしているかどうかを調べなければなりません。もし地盤が弱ければ地盤の改良が必要となり、状況によりますがだいたい80万〜120万ほどかかります。

 

でも、地盤に関しては掘ってみないと確かなことはわからないんです。法務局へ行けば昔どのように使われていたかどうか地目を教えてくれるので、ざっくりと強いか弱いかくらいはわかりますが、程度まではわかりません。

 

また、土地と道路に高低差がある場合には土をすきとったり、盛り土をするなどの造成工事も必要です。この造成にかかる費用は土地によってばらばらで、相場より安い土地は造成費用がかなり高いという場合もあります。

 

そこで、オススメなのが建築会社に相談に行くことです。近くで建てた例があれば、地盤改良にいくらかかったか教えてもらえますし、現地を見てもらえばだいたいの造成費用も教えてくれます。

 

土地の購入金額も含めて、家が完成するまでのトータルコストを把握できるという点でも、建築会社に相談に行くことをおすすめします。

 

買い付け証明書で値引き交渉する

買い付け証明書とは、買主が売主に対して「この条件でこの土地を買います」という意思を伝える書面です。売主が買付証明書に書かれた条件を承諾すると、売買契約へと進みます。

 

ただ、例えば土地の価格が2,000万だったとすると、買い付け証明には必ず2,000万と書かなければいけないわけではありません。1,900万で買いたければ1,900万と書くこともでき、売主が承諾すれば1,900万で買うことができます。承諾が得られなければ、元の値段でまた買い付けを出すもよし、違う土地を探すもよし。

 

もし買付証明書で値引きに応じてくれなかった場合でも、不動産屋さんに直接価格の交渉をお願いするということもできます。土地を買う際には、是非一度値引き交渉にチャレンジしてみてください。

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「建築条件付き土地」とは?

土地探しをしていると、「建築条件付き」という土地を見かけることもあるでしょう。建築条件付きの土地は立地などの条件がよく、価格もお手頃なものが多いので魅力を感じる方も多いはず。

 

しかし、建築条件付きの意味を知らないまま契約してしまうと、あとから後悔するかもしれません。

 

「建築条件付き」とは、その名の通り「この土地で建築をする際の条件がある」ということです。どんな条件かというと、指定された建築会社で建築を行うことです。建築条件付きの土地は建築会社が売主となっていることが多く、建築とセットで契約してもらうことで利益を得ることを目的としています。

 

つまり、土地の契約と同時に建築会社も決まるということです。土地と建築会社どちらも気に入ればいいですが、そうでない場合は他の土地を探したほうがいいでしょう。

 

建築条件を外すことはできるの?

 

結論から言えば、建築条件を外すことは可能です。しかし、断られることがほとんど。売主(建築会社)からすれば”あなたのところでは建てたくない”と言われているのと同じですから、当たり前ですがいい顔はされません。

 

建築で利益を出せない分、土地の売買で利益を出すことで建築条件を外してくれるケースもあります。その場合、元の価格にもよりますが200万円ほど値上がりしてしまいます。

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「区画整理地」はどんな土地?

土地探しをしていると「区画整理地」という言葉を目にすることもあるかと思います。区画整理とは、道が狭く入り組んでいたり、下水道などが整備されていない地域を「住みやすく整える」ことで、区画整理によって整えられた土地を「区画整理地」と言います。

 

区画整理地には大きく分けて2種類あり、1つは既に住宅が建ち並んだ地域を対象に行うこと、もう1つは新たに住宅地として土地を開拓すること。前者の場合はそれまで住んでいた人たちに、土地の広さなどの資産価値に応じて新しい土地が割り当てられます。その過程で余った土地が保留地として売りに出されます。

 

後者の場合は「新興住宅地」とも言われ、これまで宅地として用いられていなかった土地を新た住宅地として整備します。複数の土地が売りに出されるので価格・広さなどの選択肢が多く人気があります。

区画整理地のメリット

価格が安い

 

区画整理地は相場の価格よりも安いといった特徴があります。ただ安いだけの土地ならたくさんありますが、区画整理は整形地(四角に近い形)で前面道路も整備されているのが魅力です。

 

条件のいい土地を安く購入できるので、区画整理地はとても人気が高いです。

 

インフラが整っている

 

下水道などのインフラが整っているのも区画整理地の魅力のひとつです。新設なので劣化などの心配もなく、水道管も20mmのものが使われるので給水力も問題ありません。

 

道路も整備されているので新しく、車の運転が苦手な人でも運転しやすいようになっています。安全面にもしっかり配慮されているので小さなお子さんがいても安心です。

 

近所付き合いがしやすい

 

これは特に新興住宅地の場合に言えることですが、みな同時期に暮らし始めるのでしがらみがなく、同世代が多いため近所付き合いがしやすいといったメリットがあります。自治体によるルールなどの縛りもないので、みんなでよりよい街づくりを行っていけます。

 

また区画整理の場合は「緑地基準」というものがあり、必ず公園を作らなければなりません。小さなお子さんがいる家庭では、近くに遊べる公園があるというのはとても魅力的ですよね。

区画整理地のデメリット

人気のため倍率が高い

 

区画整理地は非常に人気があります。区画整理を購入するには組合への申し込みが必要ですが、希望者が複数いる場合には抽選となります。角地や敷地が広い土地は特に人気が高いので倍率も高く、落選してしまう可能性も高くなります。

 

また、住宅メーカーや工務店などが申し込みを行い、建築条件を付けて売り出すことも。申し込みは複数の土地で可能なので、当たるかどうかは運まかせになってしまいます。

 

窮屈さを感じてしまう可能性がある

 

区画整理地はきれいに土地が並ぶので、自然と家も建ち並びます。そのため隣家との間隔が狭く、窮屈さを感じてしまう可能性があります。実際に会った例としては、玄関の位置が隣の家と3mほどしか離れておらず、朝の出勤の時間帯も同じなので毎朝顔を合わせることになったというケース。

 

これは区画整理地以外でも言えることですが、隣家とのバランスも見て間取りを考えることも大切です。

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